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安徽省旅游条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 09:58:44  浏览:9857   来源:法律资料网
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安徽省旅游条例

安徽省人大常委


安徽省旅游条例

颁布日期:2005年10月21日

安徽省人民代表大会常务委员会
公 告

(第六十一号)

《安徽省旅游条例》已经2005年10月21日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过,现予公布,自2006年1月1日起施行。


安徽省人民代表大会常务委员会
2005年10月21日


安徽省旅游条例

(2005年10月21日安徽省第十届人民代表大会
常务委员会第十九次会议通过)

第一章 总 则

第一条 为保护和合理开发、利用旅游资源,维护旅游市场秩序,保障旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业发展,根据有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。
  第二条 本条例适用于本省行政区域内旅游资源保护和开发,旅游、旅游业经营和管理等活动。
  第三条 发展旅游业应当遵循统一规划、合理开发、科学管理、可持续发展的原则,坚持经济效益、社会效益相统一。
第四条 县级以上人民政府应当将旅游业的发展纳入国民经济和社会发展计划,制定旅游业发展的产业政策,推动旅游产业市场化,加强旅游基础设施建设,改善旅游环境,促进旅游事业发展。
第五条 县级以上人民政府根据旅游业发展需要,建立旅游工作协调机制,协调解决旅游工作中的重大问题。
县级以上人民政府旅游行政管理部门负责本行政区域内旅游行业监督管理工作。其他有关部门按照各自职责,协助做好旅游工作。
第六条 旅游行业协会应当加强行业自律,开展诚信宣传教育等活动,发挥指导、协调、沟通、服务作用,维护旅游经营者的合法权益,接受政府有关部门监督和管理。

第二章 旅游促进与发展

第七条 县级以上人民政府应当重视旅游资源开发与环境保护工作,加大对涉及旅游景区、景点的道路交通、安全保障、环境卫生等基础设施建设的投入。
县级以上人民政府根据旅游发展需要,可以在年度财政预算中安排旅游发展专项资金。旅游发展专项资金应当主要用于旅游规划编制、旅游宣传促销、景区景点开发,以及对旅游事业有重大贡献者的奖励等。
第八条 省人民政府应当根据旅游业发展的需要,制订交通发展规划,改善旅游客运条件。
市政建设项目和国家大型工程的规划编制和方案设计,应当统筹兼顾旅游开发和相关设施建设。
  建设、交通行政主管部门应当在城市道路和干线公路设置标准化的旅游交通标示牌、重要景区景点指示牌。
第九条 旅游行政管理部门应当推进旅游服务标准化,建立旅游信息管理系统,实现旅游信息互通。设立公益性旅游咨询网站。在公共交通枢纽站点、旅游集散站、主要旅游区(点)逐步设置自助交互式旅游信息多媒体设施,为旅游者提供信息咨询服务。
第十条 建立假日旅游预报制度和旅游警示信息发布制度。
旅游行政管理部门应当在春节、国庆节、国际劳动节等法定节日期间及放假前一周,通过大众传媒逐日向社会发布主要旅游区(点)的气象、旅游接待承载力、住宿、交通等信息。
旅游行政管理部门应当依据政府及相关部门发布的通告,就旅游区域发生自然灾害、流行性疾病或者其他可能危及旅游者人身和财产安全等情况,及时向旅游经营者和旅游者发布旅游警示信息。
  第十一条 旅游行政管理部门和有关行政管理部门应当通过提供信息、指导培训、帮助协调等方式,促进研制和开发具有安徽历史文化内涵和本地特色的旅游商品,培育旅游商品市场,实现旅游业与相关产业的结合。
第十二条 旅游行政管理部门应当会同发展改革、教育、劳动等部门,加强旅游院校(专业)的建设和旅游科研、教育、职业培训工作,加快培养旅游专业人才,提高旅游从业人员的素质。
  第十三条 鼓励国内外投资者依据国家和本省有关规定,按照谁投资谁受益的原则,投资建设旅游基础设施,开发旅游产品,组建大型旅游企业或者成立旅行社、旅行社分社,从事旅游开发和经营活动,拓展国际国内旅游业务。

第三章 旅游规划与建设

第十四条 编制旅游发展规划应当以国民经济和社会发展计划、本地旅游资源状况以及上一级旅游发展规划为依据,进行经济、社会、环境可行性论证。
旅游发展规划应当与相关产业发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、环境保护规划、交通规划、风景名胜区总体规划、文物和历史文化名城保护规划、自然保护区规划等相协调。
旅游发展规划按国家有关规定审批。
  第十五条 旅游行政管理部门应当会同有关部门做好旅游资源的普查、评价工作,建立旅游资源档案,指导旅游资源保护和开发建设。
第十六条 开发旅游资源、建设旅游项目应当符合当地旅游发展规划,并按法律、法规和有关规定进行备案或者审批。
第十七条 鼓励开发建设与自然景观、人文景观相融合的具有地方特色的旅游项目和具有知识性、教育性、趣味性、参与性的旅游娱乐项目。
鼓励发展徽文化旅游、生态旅游、休闲度假旅游、会展旅游、红色旅游、工农业旅游和民俗风情旅游等旅游项目。
禁止设立有害旅游者身心健康的旅游项目。
  第十八条 旅游景区、景点的经营权可以通过招标、拍卖等形式,依法有偿出让或者租赁。法律、法规另有规定的,从其规定。
第十九条 旅游景区、景点应当按照国家标准,合理设置停车场、环境卫生设施、通讯设施、残疾人无障碍设施、紧急救援中心和游客服务中心,以及旅游指示牌、警示牌和说明牌,并采用国际通用的公共信息图表符号。

第四章 旅 游 者

第二十条 旅游者在旅游活动中享有下列权利:
(一)知悉旅游经营者所提供的产品及服务的真实情况;
(二)自主选择旅游经营者及其所提供的产品或者服务的方式和内容;
(三)要求旅游经营者提供质价相符的服务;
(四)人格尊严、民族风俗习惯及宗教信仰得到尊重;
(五)因接受旅游经营者的服务受到人身、财产损害的,可以依法获得赔偿;
(六)法律、法规规定或者旅游合同约定的其他权利。
第二十一条 旅行社约定的旅游饭店、车船公司、餐馆、购物场所、旅游区(点)等在为旅游者提供约定的服务中侵害旅游者的合法权益的,旅游者可以直接向旅行社提出赔偿要求。经协商一致或者依法确认后,旅行社应当先行承担赔偿责任,然后再向责任人追偿。
第二十二条 旅游者在旅游活动中承担下列义务:
(一)保护旅游环境,爱护旅游设施;
(二)遵守社会公德,尊重民族风俗习惯和宗教信仰;
(三)遵守卫生、安全等旅游管理规定和秩序;
(四)履行旅游合同所约定的义务;
(五)法律、法规规定的其他义务。
第二十三条 旅游者的合法权益受到侵害或者与旅游经营者发生争议时,可以选择下列解决方式:
(一)与旅游经营者协商;
(二)向消费者协会或者旅游、工商行政管理部门投诉;
(三)申请当地旅游行业协会调解;
(四)依法申请仲裁;
(五)依法向人民法院提起诉讼。

第五章 旅游经营者及其从业人员

第二十四条 从事旅游经营活动的单位或者个人应当按照国家规定,依法取得营业证照。法律、法规规定需经相关行政管理部门许可的,应当取得相应的经营许可证。
旅游经营者组织漂流、攀岩、蹦极、探险等具有危险性的特殊旅游活动的,应当按照国家有关规定办理审批手续。
旅游经营者从事索道、缆车、观光电梯、游船、汽艇等特种营运的,其设施设备经法定的检验机构检验合格后,按有关法律、法规的规定进行注册登记。
第二十五条 旅行社可以接受国家机关、事业单位和社会团体的委托,为有关公务活动提供交通、住宿、餐饮或者会务服务。
第二十六条 旅游经营者可以依法成立或者自愿加入相关行业协会,其合法权益受法律保护。
旅游经营者有权拒绝违反法律、法规规定的收费、摊派和检查;有权拒绝旅游者违反法律、法规、社会公德或者旅游合同约定内容的要求。
第二十七条 旅游经营者应当保护旅游资源和旅游环境,公开服务项目、标准、价格,严格履行旅游合同,对从业人员进行法制、职业道德教育和职业技能培训,接受旅游行政管理部门和有关行政管理部门的指导监督,并提供相关资料。
第二十八条 旅游经营者及其从业人员不得有下列行为:
(一)组织或者参与损害国家利益、违背民族风俗习惯、有碍宗教信仰自由和违反社会公德的活动;
(二)超越核定范围经营旅游业务;
(三)垄断经营或者进行不正当竞争;
(四)对服务范围、内容、标准等作虚假宣传;
(五)欺诈、勒索旅游者,欺骗、胁迫旅游者接受服务或者购买商品;
(六)法律、法规禁止的其他行为。
  第二十九条 旅行社组织旅游,应当向旅游者提供真实的旅游信息,依法与旅游者订立旅游书面合同,安排符合服务质量等级的旅游经营者提供服务,按规定推荐旅游者购买意外保险。
  第三十条 旅行社、导游人员和其他从业人员应当严格履行旅游合同;需要变更合同的,应当征得旅游者书面同意,并承担相应增加的旅游费用或者返还减少支出的旅游费用。
第三十一条 导游人员依法取得导游证书后,方可从事导游活动。
  第三十二条 导游人员应当遵守职业道德,举止文明、语言规范,不得擅自变更旅游接待计划或者中止导游服务,不得索要小费。导游服务质量应当符合国家标准或者旅行社与旅游者合同约定的标准。
  导游人员有权拒绝旅游者提出的侮辱人格或者违反职业道德的不合理要求。
  第三十三条 旅游景区、景点经营者应当加强管理,维护旅游秩序,为旅游者提供安全、卫生、舒适、优美的旅游环境。
  旅游景区、景点经营者应当根据旅游安全、旅游环境容量和服务质量等要求,合理确定旅游接待承载力;在接近其承载力时应当公开发布预告。
   第三十四条 旅游景区、景点内有多处景观或者浏览项目的,应当设置单一门票。确有必要实行重点保护的游览点,需要单独收取门票的,应当经政府价格主管部门批准。
  旅游景区、景点应当对未成年人、老年人、残疾人、现役军人实行优惠票价或者免票,并设立明确的标识。
  爱国主义教育基地应当对集体组织活动的中小学生免票。
  第三十五条 旅游景区、景点票价的制定或者调整,按规定报经政府价格主管部门批准。国家和省重要旅游景区、景点的门票价格制定或者调整前,应当召开价格听证会。
  第三十六条 旅游经营者应当严格执行国家有关安全和卫生管理的规定,健全相关的管理制度,配备旅游安全保护设施,保障旅游者人身、财产安全。经营可能危及旅游者人身、财产安全的旅游项目,应当具备保障人身、财产安全的技术条件、设备和必要的救护设施,并向旅游者作出真实的说明和明确的警示。
第三十七条 发生旅游安全事故,旅游经营者应当及时采取措施予以处置,防止事态扩大,并同时向所在地的县级以上人民政府和有关部门报告。

第六章 监督管理

  第三十八条 旅游行政管理部门会同有关部门按照职责分工,对旅游资源保护、旅游规划、旅游项目建设、旅游市场秩序、旅游安全、服务质量等进行监督管理。
第三十九条 实行旅游企业公告制度。县级以上人民政府旅游行政管理部门负责向社会公告旅行社和其他旅游企业的开业、名称变更、经营范围、服务质量等级、停业、吊销许可证等事项。
第四十条 旅游行政管理部门发现旅游经营者的服务质量不符合相应的服务质量等级标准的,应当责令限期整改;经整改仍不符合要求的,可以降低或者取消其质量等级。
第四十一条 旅游行政管理部门应当会同有关部门制定重大旅游安全事故防范和处置预案,并加强旅游安全监督检查。发现安全隐患的,应当及时通知整改,并通报有关部门。
发生重大、特大旅游安全事故,当地人民政府应当立即组织旅游、公安、卫生等有关部门赴现场实施紧急救援;造成重大人员伤亡的,事故发生地的市、县(市、区)人民政府负责人应当到现场指挥救援,组织善后处理工作。
第四十二条 旅游行政管理部门应当建立旅游投诉制度,设立并公布投诉电话,接受旅游者的投诉。旅游行政管理部门在接到旅游者投诉后,属于本部门处理的,应当在15日内作出处理决定,并答复投诉者;涉及使用旅游质量保证金赔偿的,按国家有关规定办理;对应由其他部门处理的,应当在5日内转交有关部门处理,并告知投诉者。
前款规定的旅游投诉具体事务,可以由旅游质量监督管理机构负责办理。

第七章 法律责任

第四十三条 旅游经营者及其从业人员违反旅游经营管理规定应予处罚,法律、法规已作规定的,从其规定。
第四十四条 违反本条例第二十四条第一款规定,未取得旅行社业务经营许可证从事旅游经营活动的,由旅游行政管理部门责令停止非法经营,没收违法所得,并处1万元以上5万元以下的罚款。
第四十五条 旅游经营者违反本条例第二十八条第(四)、第(五)项规定,损害旅游者合法权益的,由旅游行政管理部门或者有关行政管理部门责令改正,有违法所得的,没收违法所得,并处2000元以上1万元以下的罚款;情节严重的,处1万元以上5万元以下的罚款。
导游人员违反本条例第二十八条第(四)、第(五)项规定,损害旅游者合法权益的,由旅游行政管理部门责令改正,有违法所得的,没收违法所得,并处1000元以上5000元以下的罚款;情节严重的,处5000元以上3万元以下的罚款。
第四十六条 违反本条例第三十二条第一款规定,导游人员擅自变更接待计划,中止导游活动的,由旅游行政管理部门责令改正,暂扣导游证3至6个月;情节严重的,由省旅游行政管理部门吊销导游证并予以公告。
导游人员索要小费的,由旅游行政管理部门责令改正,没收违法所得,处1000元以上5000元以下的罚款;情节严重的,处5000元以上3万元以下的罚款,并由省旅游行政管理部门吊销导游证并予以公告。
  第四十七条 拒绝或者妨碍旅游行政管理部门和有关部门监督检查的旅游经营者或者其从业人员,由公安机关按有关治安管理的法律法规处理。
  第四十八条 旅游经营者及其从业人员违反旅游安全管理规定的,由旅游、安全生产监督管理、质量技术监督等有关部门依照各自职责依法予以处理;造成旅游者人身损害或者财产损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第四十九条 当事人对旅游行政管理部门或者相关行政管理部门的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人逾期不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的旅游行政管理部门或者相关行政管理部门可以申请人民法院强制执行。
第五十条 旅游行政管理部门或者有关行政管理部门及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由所在单位或者上级机关对单位主管人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对符合条件的申请人应当颁发有关业务经营许可证或者营业执照而不予颁发的;
(二)对不符合条件的申请人擅自颁发有关业务经营许可证或者营业执照的;
(三)向旅游经营者及其从业人员、旅游者乱收费、乱罚款的;
(四)未按规定处理旅游投诉的;
(五)其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的。

第八章 附  则

  第五十一条 本条例所称旅游业,是指利用旅游资源和设施,为旅游者提供游览、住宿、餐饮、交通、购物、娱乐、信息等服务的行业。
  本条例所称旅游资源,是指可以为发展旅游业开发利用的自然资源、人文资源和其他社会资源。
本条例所称旅游经营者,主要是指:
(一)旅游景区、景点经营者;
(二)旅行社;
(三)旅游饭店;
(四)旅游购物商店;
(五)旅游客运公司;
(六)导游服务公司;
(七)网络旅游经营者。
第五十二条 本条例自2006年1月1日起施行。1999年3月26日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过的《安徽省旅游管理条例》、2002年4月4日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的《关于修改〈安徽省旅游管理条例〉的决定》同时废止。


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浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下:

工资支付暂行规定

劳动部


工资支付暂行规定
1994年12月6日,劳动部

第一条 为维护劳动者通过劳动获得劳动报酬的权利,规范用人单位的工资支付行为,根据《中华人民共和国劳动法》有关规定,制定本规定。
第二条 本规定适用于在中华人民共和国境内的企业、个体经济组织(以下统称用人单位)和与之形成劳动关系的劳动者。
国家机关、事业组织、社会团体和与之建立劳动合同关系的劳动者,依照本规定执行。
第三条 本规定所称工资是指用人单位依据劳动合同的规定,以各种形式支付给劳动者的工资报酬。
第四条 工资支付主要包括:工资支付项目、工资支付水平、工资支付形式、工资支付对象、工资支付时间以及特殊情况下的工资支付。
第五条 工资应当以法定货币支付。不得以实物及有价证券替代货币支付。
第六条 用人单位应将工资支付给劳动者本人。劳动者本人因故不能领取工资时,可由其亲属或委托他人代领。
用人单位可委托银行代发工资。
用人单位必须书面记录支付劳动者工资的数额、时间、领取者的姓名以及签字,并保存两年以上备查。用人单位在支付工资时应向劳动者提供一份其个人的工资清单。
第七条 工资必须在用人单位与劳动者约定的日期支付。如遇节假日或休息日,则应提前在最近的工作日支付。工资至少每月支付一次,实行周、日、小时工资制的可按周、日、小时支付工资。
第八条 对完成一次性临时劳动或某项具体工作的劳动者,用人单位应按有关协议或合同规定在其完成劳动任务后即支付工资。
第九条 劳动关系双方依法解除或终止劳动合同时,用人单位应在解除或终止劳动合同时一次付清劳动者工资。
第十条 劳动者在法定工作时间内依法参加社会活动期间,用人单位应视同其提供了正常劳动而支付工资。社会活动包括:依法行使选举权或被选举权;当选代表出席乡(镇)、区以上政府、党派、工会、青年团、妇女联合会等组织召开的会议;出任人民法庭证明人;出席劳动模范、先进工作者大会;《工会法》规定的不脱产工会基层委员会委员因工作活动占用的生产或工作时间;其它依法参加的社会活动。
第十一条 劳动者依法享受年休假、探亲假、婚假、丧假期间,用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。
第十二条 非因劳动者原因造成单位停工、停产在一个工资支付周期内的,用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。超过一个工资支付周期的,若劳动者提供了正常劳动,则支付给劳动者的劳动报酬不得低于当地的最低工资标准;若劳动者没有提供正常劳动,应按国家有关规定办理。
第十三条 用人单位在劳动者完成劳动定额或规定的工作任务后,根据实际需要安排劳动者在法定标准工作时间以外工作的,应按以下标准支付工资:
(一)用人单位依法安排劳动者在日法定标准工作时间以外延长工作时间的,按照不低于劳动合同规定的劳动者本人小时工资标准的150%支付劳动者工资;
(二)用人单位依法安排劳动者在休息日工作,而又不能安排补休的,按照不低于劳动合同规定的劳动者本人日或小时工资标准的200%支付劳动者工资;
(三)用人单位依法安排劳动者在法定休假节日工作的,按照不低于劳动合
同规定的劳动者本人日或小时工资标准的300%支付劳动者工资。

实行计件工资的劳动者,在完成计件定额任务后,由用人单位安排延长工作时间的,应根据上述规定的原则,分别按照不低于其本人法定工作时间计件单价的150%、200%、300%支付其工资。
经劳动行政部门批准实行综合计算工时工作制的,其综合计算工作时间超过法定标准工作时间的部分,应视为延长工作时间,并应按本规定支付劳动者延长工作时间的工资。
实行不定时工时制度的劳动者,不执行上述规定。
第十四条 用人单位依法破产时,劳动者有权获得其工资。在破产清偿中用人单位应按《中华人民共和国企业破产法》规定的清偿顺序,首先支付欠付本单位劳动者的工资。
第十五条 用人单位不得克扣劳动者工资。有下列情况之一的,用人单位可以代扣劳动者工资:
(一)用人单位代扣代缴的个人所得税;
(二)用人单位代扣代缴的应由劳动者个人负担的各项社会保险费用;
(三)法院判决、裁定中要求代扣的抚养费、赡养费;
(四)法律、法规规定可以从劳动者工资中扣除的其他费用。
第十六条 因劳动者本人原因给用人单位造成经济损失的,用人单位可按照劳动合同的约定要求其赔偿经济损失。经济损失的赔偿,可从劳动者本人的工资中扣除。但每月扣除的部分不得超过劳动者当月工资的20%。若扣除后的剩余工资部分低于当地月最低工资标准,则按最低工资标准支付。
第十七条 用人单位应根据本规定,通过与职工大会、职工代表大会或者其他形式协商制定内部的工资支付制度,并告知本单位全体劳动者,同时抄报当地劳动行政部门备案。
第十八条 各级劳动行政部门有权监察用人单位工资支付的情况。用人单位有下列侵害劳动者合法权益行为的,由劳动行政部门责令其支付劳动者工资和经济补偿,并可责令其支付赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的;
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资的;
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的。
经济补偿和赔偿金的标准,按国家有关规定执行。
第十九条 劳动者与用人单位因工资支付发生劳动争议的,当事人可依法向劳动争议仲裁机关申请仲裁。对仲裁裁决不服的,可以向人民法院提起诉讼。
第二十条 本规定自一九九五年一月一日起执行。



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