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物资部


物资部协作（开发）公司管理试行办法
1991年12月29日，物资部

第一章 总 则
第一条 为加强对协作（开发）公司（以下简称协作公司）的管理，推动物资协作工作的健康发展，优化物资等生产要素的配置，更好地为生产建设和人民生活服务，促进流通体制的改革，特制定本办法。
第二条 本办法所指物资协作，是指在国家计划指导下，地区、部门、企业之间进行的物资与物资以及物资与资金、技术、人才等生产要素互通有无、调剂余缺的经济活动。主要形式是物资之间的协作和资源开发。
物资协作应遵循平等互利、等价交换和诚实信用的原则。
第三条 本办法所指协作公司，包括各级物资部门的物资协作（开发）公司（以下简称物协公司）和各级经济协作部门的经济协作（开发）公司（以下简称经协公司）。


各地区同级的物协公司和经协公司执行同等的政策。
第四条 协作公司是依法成立，实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格的全民所有制企业。
第五条 协作公司是适应改革、开放、搞活经济需要而产生的综合性、多功能、新型的经济实体。它是通过横向经济联合和协作的方式，充分发挥地区综合优势，主要从事物资协作的企业。
第六条 协作公司的宗旨是为本地区经济建设、社会发展和人民生活需要服务，注重提高经济效益和社会效益。

第二章 业务范围
第七条 协作公司的主要业务范围：
（一）承办地区与地区、部门、企业之间的一揽子协作项目，促进物资、资金、技术等生产要素合理流动和优化配置；
（二）开展物资之间的协作和购销活动，开拓地方产品市场；
（三）运用资金、技术等手段，采取补偿贸易、合资、合作等方式，建立资源基地，开发紧缺物资资源；
（四）开发与组织出口货源，联合开展进出口贸易；
（五）收集、整理和提供有关经济信息；
（六）有一定实力的协作公司可兴办实业；
（七）承办当地政府委托的有关业务。

第三章 协作资源
第八条 协作资源必须是按照国家规定，由协作单位支配的、用于物资之间的协作和开发的物资、资金、技术、人才等生产要素。
（一）物资包括：
1．按规定由地方分成的国家指令性计划产品；
2．由地方、部门支配的非国家指令性计划产品；
3．生产企业在完成国家指令性计划的前提下，自行组织超产的自销产品；
4．通过物资之间的协作和开发协进的物资；
5．通过市场采购等形式组织的计划外物资；
6．用自有外汇进口和边境贸易换回的物资；
7．不合用的指令性计划分配物资；
8．由协作单位支配的生活资料。
（二）资金包括：
1．国家、地方从所属财政中拨给的专门基金；
2．国家专业银行提供的用于协作（开发）的贷款；
3．协作单位自有专用资金；
4．按规定比例从销售额或利润中提取的协作（开发）基金；
5．本着自愿有偿（补偿物资或还本付息）原则，向企事业单位集资；
6．经批准拨出一部分计划内物资转计划外销售所得的价差款。

第四章 经营范围和方式
第九条 协作公司可以经营生产资料、协作和政府委托业务涉及的生活资料和专营物资。经营生活资料和专营物资的范围，应报请所在省、自治区、直辖市及计划单列市政府或其有关主管部门批准。
协作公司可以采取批发、零售、联购联销、代购代销等经营方式。

第五章 经营原则
第十条 协作公司的业务活动要有利于促进当地经济的发展和产业结构的调整。要贯彻执行国家和地方的产业政策，组织的物资要首先用于国家和本地区重点生产建设及人民生活的需要。原定从外地协进的物资，由于本地区供求行情、价格、运输等客观原因发生变化不宜运回本地的，可以就地协出或销售。
第十一条 协作公司用地区、部门计划安排的协作资源协进的物资，应由有关主管部门纳入计划分配，或按指定使用方向直接供应用户。
第十二条 协作公司要建立稳定的资源基地和销售渠道，组织的物资原则上应直接销售给生产建设单位，其中批量较大的协进物资可以批发给同级的其他物资企业。
第十三条 协作公司要扩大服务范围，提高服务质量。

第六章 价格与收费
第十四条 协作公司应严格遵守国家物价政策，认真执行国家定价和地方定价。在经营活动中，要严格执行行业归口管理部门制定的作价原则和收费标准。
第十五条 在物资之间的协作中，允许将协出物资的价差（议价进，平价出）计入协进物资的成本，将协进物资的价差（平价进，议价出）计入协出物资的成本。在资源开发中，可将投入资金的本息（不还本付息）或利息（还本不付息或付低息）、或技术转让费计入开发物资的成本。
协作公司销售物资的价格，报请当地人民政府或其有关主管部门批准后可不受进销差率或利润率的限制。
第十六条 在执行指令性协作任务时，可以用当地安排的平价协作资源协进所需的平价物资，纳入计划分配；也可以将平价协作资源议价销售，再议价购进所需物资，按平价纳入计划分配。允许用协出物资平转议的价差收入补贴协进物资议转平的亏损，但要单独列帐，协作公司除收取国家规定的费用外，价差滚动使用，不得进入利润。
第十七条 协作公司年终算帐超过规定的进销差率或利润率的部分，报请当地人民政府或其有关主管部门批准可留作企业风险基金或开发基金。

第七章 扶持政策
第十八条 协作公司建立时间短，实力弱，各地应在政策上予以扶持。
（一）建立开发基金。协作公司在保证完成承包任务的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为开发基金，用于能源、原材料等基地建设，开发紧缺物资。
（二）建立风险基金。协作公司在不减少承包上交利润的前提下，可从销售收入中提取一定比例作为风险基金，用于弥补协作中的风险亏损。风险基金暂时不用时，可作为流动资金使用。
（三）有条件的地区可从计划内资源中划出一块，作为协作公司的协作资源。
（四）协作公司开办初期，可在承包条件、税收等方面给予照顾。
（五）有条件的地区可给予实力较强的协作公司进出口权。
上列扶持政策，由省、自治区、直辖市及计划单列市物资厅（局）、经济协作办（委）报请省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府或有关主管部门审批。

第八章 企业管理
第十九条 协作公司实行经理负责制，经理是法人代表。
第二十条 协作公司对协作项目必须进行充分的、科学的可行性研究和资信状况调查，对金额较大的项目要求对方提供担保。
各级协作公司从事协作及购销活动必须依法签订书面合同。要重合同，守信用，严肃履行合同，依法解决合同纠纷。
第二十一条 协作公司要积极完善各种形式的承包经营责任制，处理好国家、集体和个人三者的利益分配关系。
第二十二条 协作公司要加强企业管理，建立健全各种形式的岗位责任制，按规定的统计制度填报统计资料，向提高经营管理水平要效益。
第二十三条 协作公司要贯彻两个文明一起抓，搞好职工培训，提高企业素质，做到依法经营和文明经商，增强企业的实力和竞争能力。

第九章 主管部门
第二十四条 物资部对各级协作公司的物资协作及购销活动行使行业管理和业务指导的职能。
各省、自治区、直辖市及计划单列市物资部门和经济协作部门依照当地人民政府的授权，归口管理本地区的物协公司和经协公司。
归口管理部门与协作公司要严格实行政企分开。

第十章 附 则
第二十五条 本办法自发布之日起实行，由物资部协作办公室负责解释。


江苏省南京市人民政府


南京市人民政府令
（第244号）



　　《南京市物业管理办法》已经2005年12月14日市政府常务会议审议通过，现予发布，自2006年2月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　蒋宏坤
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二00五年十二月二十六日



南京市物业管理办法

第一章　总则





　　第一条　为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。


　　第二条　本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。


　　第三条　本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
　　本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。


　　第四条　南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
　　建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
　　各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。


　　第五条　各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
　　物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章　物业管理区域





　　第六条　建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
　　单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
　　零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。


　　第七条　业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

第三章　业主及业主大会





　　第八条　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
　　物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。


　　第九条　成立业主大会条件成熟的，建设单位应当书面告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知，业主可以向区（县）物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
　　区（县）物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内，会同街道办事处（镇人民政府），组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成，其成员应为不超过15人的单数，成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的，由街道办事处（镇人民政府）会同区（县）物业管理行政主管部门指定筹备组成员。


　　第十条　筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
　　筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），区（县）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）可以根据实际情况派代表参加。
　　筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论，并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权，业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。


　　第十一条　业主在首次业主大会上的投票权，住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算，每套计一票；其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算，每一平方米计一票，不足一平方米不计票。


　　第十二条　业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，并可推选小组代表出席业主大会。
　　业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的，应当经业主本人签字，业主本人不签字的视为弃权。


　　第十三条　业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容，应当包括业主大会的议事方式，表决程序；业主投票权的确定方法；业主委员会的组成和换届选举；委员资格、义务和任期；业主大会临时会议的召开等事项。


　　第十四条　业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
　　业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。


　　第十五条　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行职责。
　　业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢，其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年，可以连选连任。
　　分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后，重新补选或改选业主委员会。
　　业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。


　　第十六条　入选业主委员会的成员应当符合下列条件：
　　（一）具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规；
　　（三）遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定的组织能力；
　　（六）具备必要的工作时间。


　　第十七条　业主委员会应当在任期届满前三个月，召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
　　业主委员会的换届选举，应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的，经百分之二十以上的业主书面提议，区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）可以指导召开业主大会临时会议，重新选举或者改选业主委员会。
　　新一届业主委员会选举成立之日起的十日内，原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。


　　第十八条　选举、换届、改选、补选业主委员会的，应自选举产生之日起的30日内，向区（县）物业管理行政主管部门备案，并将选举结果告知所在地街道办事处（镇人民政府）。
　　业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定；业主大会议事规则；业主公约；业主委员会成员名单和基本情况。


　　第十九条　两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的，应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区（县）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）组织召开。


　　第二十条　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定；工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。

第四章　物业管理服务





　　第二十一条　住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
　　前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。


　　第二十二条　建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
　　业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
　　住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
　　建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
　　建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。


　　第二十三条　建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
　　分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
　　建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
　　建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。


　　第二十四条　建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。


　　第二十五条　物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。


　　第二十六条　物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。


　　第二十七条　建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

第五章　物业的使用和维护





　　第二十八条　物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
　　（一）规划核准图上标注的自行车库；
　　（二）规划核准图上标注的底层架空层；
　　（三）规划核准图上标注的避难层（间）；
　　（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；
　　（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；
　　（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；
　　（七）层高2.2米以下的房屋；
　　（八）其他依法归全体业主所有的房屋。


　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
　　（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
　　（三）侵占绿地、毁坏绿化；
　　（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
　　（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；
　　（六）未经批准摆摊设点；
　　（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
　　（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
　　（九）违法搭建建筑物、构筑物；
　　（十）擅自改变房屋外貌；
　　（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。


　　第三十条　物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
　　业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。


　　第三十一条　业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。


　　第三十二条　业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。


　　第三十三条　物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。


　　第三十四条　住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
　　专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。


　　第三十五条　专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
　　专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。


　　第三十六条　物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
　　物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第六章　罚则





　　第三十七条　违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。


　　第三十八条　业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。


　　第三十九条　建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。


　　第四十条　物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。


　　第四十一条　物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
　　区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
　　投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。


　　第四十二条　物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则




　　第四十三条　本规定自2006年2月1日起施行。
　　2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。