关于印发2011年度部门决算报表及编制说明的通知

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山东省临沂市人民政府


临沂市地租征收管理办法

临政令[2001]017号

　　第一条　为加强土地资产管理,深化土地使用制度改革,促进土地市场健康有序发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规、规章,结合我市实际,制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内的地租征收,适用本办法。

　　本办法所称地租,是指土地使用者除采取国有土地使用权出让和国有土地使用权作价出资(入股)以外的方式取得的土地使用权,将土地使用权及其地上建筑物、其他附着物进行经营、租赁活动,政府依法收缴的土地收益。

　　第三条　市、县国土资源行政主管部门负责本行政辖区内地租征收的管理工作。财政、工商、建设、房管、规划等部门按照各自职责,配合国土资源行政主管部门搞好地租征收的管理工作。

　　市地租征收机构具体承担市辖三区的地租征收工作,并对各县的地租征收工作予以指导。各县地租征收机构承担本辖区内的地租征收工作。

　　第四条　地租征收范围:

　　(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的;

　　(二)企业改革中实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并等采取土地租赁方式进行土地资产处置的;

　　(三)以划拨方式取得土地使用权用于非农业经营、租赁的;

　　(四)集体土地使用权用于非农业经营、租赁的(包括原乡镇、办事处、村居办集体企业买断经营、承包经营或股份合作制等未办理出让手续的;以土地使用权作为联营条件的企业;村居兴办的工业园;各类专业批发市场);

　　(五)以出让方式取得土地使用权,但分期缴纳出让金的或改变合同规定用途的;

　　(六)其他按政策规定应缴纳的。

　　下列情况不作为征收地租范围:

　　(一)国家机关用地和军事用地;

　　(二)城镇基础设施用地和公益事业用地;

　　(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

　　(四)法律、法规规定的其他用地。

　　第五条　地租征收标准:

　　(一)以国有土地租赁方式取得土地使用权的,按不低于标定地价的40%签订的《国有土地租赁合同书》征收;

　　(二)以无偿方式取得土地使用权出租的,按租金总额的20%征收(但不低于标定地价的5%);

　　(三)以无偿方式取得土地使用权用于非农业经营的,按标定地价的1-3%征收;

　　(四)以出让方式取得土地使用权后改变原合同规定用途,参照相应用途的规定标准,按差额部分征收;出让合同规定分期缴纳的,按分期缴纳合同征收;

　　(五)城市规划区外的集体建设用地,按《临沂市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》中土地流转收益的规定执行。

　　征收地租时,要按宗地的用途、地理位置等进行修正,计算出该宗地的标定地价,然后按上述标准计算宗地地租额(具体参照附表)。

　　第六条　在土地租赁年限内,地租标准应随着社会经济发展定期调整,租金调整的时间间隔一般为三年,每次调整幅度不超过或低于上次租金标准的20%。

　　第七条　征收地租,当事人应签订租赁合同,租赁合同应载明以下内容:

　　(一)租赁当事人(国土资源行政主管部门、土地使用者,以下分别简称“出租人”、“承租人”);

　　(二)租赁地块的座落、四至范围和面积;

　　(三)租赁地块的规划用途;

　　(四)租赁年限;

　　(五)租金标准、支付时间和方式、调整间期与幅度等;

　　(六)租赁当事人的权利和义务;

　　(七)租赁合同终止时,地上建筑物、构筑物和其他附着物的处置方式;

　　(八)违约责任;

　　(九)争议的解决方式;

　　(十)当事人约定的其他事项。

　　因特殊原因,暂不具备签订土地租赁合同条件的,直接征收地租。

　　第八条　土地租赁年限由租赁双方协商约定,一般不超过30年。

　　对有经营期限规定的企业法人,其土地租赁年限不得超过其营业执照载明的经营年限。

　　第九条　地租由承租人按照租赁合同约定的金额、期限和方式,分年度缴纳。

　　土地租赁的当年和末年,使用土地不满一年的,按实际使用的时间计付租金。

　　第十条　土地租赁应当依法按照非农业建设用地的批准权限和程序报经人民政府批准。

　　原国有划拨土地实行租赁,土地权属、用途未改变的,由市、县国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地租赁合同,报有批准权的人民政府批准。

　　第十一条　租赁土地经政府批准后,承租人应依法在规定的期限内,申请办理土地使用权登记,领取土地使用证。

　　第十二条　租赁土地使用权经国土资源行政主管部门同意或租赁合同约定可以转租、转让、抵押,但转租、转让或抵押权实现时必须依法申请土地使用权变更登记,地租由变更后的承租人缴纳。

　　第十三条　地租属政府收益,全额上缴同级财政,主要用于城市基础设施建设和土地开发整理。收取时,须使用财政部门统一印制的专用票据。地租征收机构按征收总额的5%提取业务经费,提取的业务经费,由财政部门按季拨付。

　　第十四条　承租人未按合同约定支付租金或者未付足租金的,按照《山东省国有土地租赁办法》第二十四条规定,出租人可以解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,并有权请求违约赔偿。

　　第十五条　承租人违反本办法规定不按租赁合同约定的土地用途进行土地开发、利用和经营或者擅自转租、转让、抵押租赁土地使用权的,按照《山东省国有土地租赁办法》第二十五条规定,由国土资源行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除租赁合同,无偿收回租赁土地使用权,并有权请求违约赔偿。

　　第十六条　不签订土地租赁合同,无偿取得土地使用权后用于出租和非农业经营的,由市、县国土资源行政主管部门会同财政、工商、建设、房产、规划等行政主管部门依照有关规定进行处理,同时按《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条或《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定,没收其非法收入,并处非法收入50%以下或5%以上20%以下罚款。

　　第十七条　阻挠、防碍地租征收工作人员履行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第十八条　地租征收工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权或利用工作之便非法收取财物为他人谋取私利的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

　　第十九条　当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请复议或向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第二十条　临沂市国土资源局可依照本办法制定实施细则。

　　第二十一条　本办法自发布之日起30日后施行。《临沂市地租征收管理办法》(临政发〔2000〕27号)同时废止。

　　　　　　　　　人保与物保并存时担保人之间追偿权初探
　　　　　　　　　　　　　——对物权法第一百七十六条的比较分析

　　　　　　　　　　　　　　◇ 王昌颖


物权法是我国立法历程中具有里程碑意义的重要民事立法，其共5编19章247个条文，其中，第四编担保物权就有4章71个条文，占整部物权法近三分之一，足显担保物权地位之重要。关于担保物权，民法通则、担保法等法律亦有规定，但因有些规定与物权法存在冲突，以致实务中遭遇了一些难题。有鉴于此，本文拟以物权法与担保法及其司法解释（下称担保法解释）的比较为切入点，对同一债权既有保证又有第三人提供物的担保情形下，担保人之间是否享有追偿权问题进行探讨。


物权法第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”比较发现，物权法第一百七十六条颠覆了担保法第二十八条的规定，大体沿袭了担保法解释第三十八条第一款的规定，但也有区别：一是将当事人约定置于优先地位，充分体现了对当事人意思自治原则的尊重；二是担保法解释既承认担保人对债务人的追偿权，也认可担保人之间的相互追偿权；而物权法只规定了担保人对债务人的追偿权，至于担保人之间能否追偿则未予明确。由此产生的问题是：在人保与第三人提供的物保并存情形下，担保人之间是否享有追偿权？对此，司法实践中存在两种观点：


一种观点认为，担保人之间享有追偿权，理由在于：物权法虽然只规定了承担责任的物上保证人或保证人可以向债务人追偿，但并没有否认可以向其他保证人或物上保证人追偿。在采取物保与人保平等观点的前提下，如果不允许担保人之间可以互相求偿，则会导致“本可以在两者间分担的担保责任份额完全由一方自行承担，恰恰与公平原则相悖”。


另一种观点认为，担保人之间不享有追偿权。理由在于：各担保人之间没有任何法律关系，要求各担保人之间相互追偿在理论上讲不通；主债务人是最终责任人，担保人之间相互追偿在程序上费时费力、不经济；担保人之间的份额难以确定，追偿的可操作性差。


笔者认为，物权法第一百七十六条不承认担保人之间的追偿权。


第一，承认担保人之间的追偿权不符合物权法的立法本意。考察国外立法，关于担保人之间的追偿问题，存在三种模式：1.“按份追偿模式”。即已承担责任的担保人可以向其他担保人追偿其应承担的份额。2.“单向追偿模式”。该模式只肯定保证人在承担责任之后可以要求物上担保人分担责任。3.“有条件的按份追偿模式”。即设定在后者有权在向债权人清偿之后对前者进行追偿。就此问题，我国在立法上存在一个态度转变的过程。担保法第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此，物的担保人先行清偿时，因其本应先于保证人负责，无向保证人行使追偿权的可能。故担保法第二十八条实际采纳的是“单向追偿模式”。鉴于担保法第二十八条的规定确实有碍于社会生活实践，担保法解释第三十八条对此作了相应修改，该条第一款规定：“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。”由此确认了担保人之间的追偿权，采纳了“按份追偿模式”。而物权法第一百七十六条最后一句规定：“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”该条没有涉及担保人之间的追偿权。笔者认为，根据列举其一即为排除其他的法理，结合文义解释的规则，物权法第一百七十六条否定了担保人之间的追偿权。从体系化解释角度分析，物权法第一百九十四条和第二百一十八条均只规定债务人以自己的财产设定物的担保时，担保权人放弃物的担保的，其他担保人在担保权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。申言之，第三人提供物的担保时，担保权人放弃物的担保，对保证人及其他担保人的担保责任不产生影响。据此也可以推断，物权法第一百七十六条在立法本意上不承认担保人之间具有追偿关系。


第二，承认担保人之间的追偿权不符合私法自治原则。民法以私法自治为原则，强调对当事人选择的尊重。担保法理论以担保发生的原因为标准，将担保分为法定担保和约定担保。在担保法及物权法所规定的各种担保方式中，除留置权属于法定担保外，其他担保方式均为约定担保。可见，担保关系的设立应以当事人意思自治为基础，而在人保与物保并存情形下，除担保人之间有特别约定或保证人与物上担保人共同与债权人设定担保关系外，各担保人之间并无共同担保的意思表示，担保人之间进行追偿缺乏法律关系基础。如果承认担保人之间的追偿权，等于法律在各担保人之间强行设定反担保。担保制度的设立，以维护债权人利益为宗旨。而追偿权问题仅涉及担保人之间利益的平衡，不涉及公共利益的维护，法律不应强行介入，这既是对担保人意志和利益的尊重，也是对民法意思自治原则的维护。事实上，担保法和物权法均规定了反担保制度，该制度旨在确保担保人的追偿权。可见，现行法律已为分散担保人的风险提供了足够的制度保障，完全没有必要再以牺牲私法自治原则为代价对担保人实现追偿权提供特别优待。


第三，承认担保人之间的追偿权不符合责任法定原则。责任来自法律规定，没有法律规定就没有责任，在这一点上，无论是刑事法律责任，还是民事法律责任都是相同的。基于这样的思考，探讨担保人之间的追偿权，首先要辨明的就是人保与物保并存时担保责任的类型。有观点认为，在第三人提供的物的担保和人的担保并存的情况下，如果物的担保人与保证人之间未就担保责任作出约定，两者之间的关系与连带共同保证人之间的关系相类似，在解释上可以认定其构成连带债务关系。对此，笔者并不赞同。民法通则第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”因此，除依法律规定或者当事人特别约定，不得适用连带之债。笔者认为，在保证人与物的担保人分别向债权人提供担保的情况下，各担保人的责任在理论上更加符合不真正连带之债的特征。正如有学者所指出的那样，多个担保方式共同担保同一债权，在性质和功能上没有按份担保的天然要求，而是各自承担着担保全部债权的责任。担保之债属于约定之债，在人保与物保并存时，由于各担保人没有共同担保的意思表示，相互之间并非当然的共同担保关系，更不能将各自的担保责任因担保人的复数而简单推定为连带担保责任。物权法将保证人与物的担保人的担保责任置于平等地位，是为了充分保障债权人的选择权和放弃权，并不表示其他担保人必须实际平等分担已承担了担保责任的担保人的损失。承认担保人之间的追偿权，不仅强行改变了担保人担保责任的性质，也必将在事实上限制或剥夺债权人的选择权。


关于人保与物保并存时的责任承担规则，物权法第一百七十六条首先明确了该规范的任意法属性，将当事人的约定置于最优先的地位，这是过去的担保法及担保法解释所没有明确的。这种充分当事人意思自治的做法，表明物权法在相关规定上更趋合理。因此，在保证人与第三人提供物的担保并存时，承担了担保责任的担保人能否向其他担保人追偿，首先应取决于当事人的约定，对于没有约定或者约定不明的，则只能向债务人追偿，不宜再赋予其对其他担保人的追偿权。


（作者单位：江苏省无锡市中级人民法院）