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证人资格问题重述

姚莉 吴丹红

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[内容提要] 证人资格，乃是证据法学中关于证人证言的一个基础理论问题。由于我国理论及实务界对此认识存在偏差，故有必要再进行辨析与探究。本文在对证人资格重新界定的基础上，提出证人资格的新标准，并澄清了有关证人资格的若干重要问题，以期为完善证人资格的立法提供有益的参照。
[关键词] 刑事诉讼 证人资格 证人作证
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证人证言是刑事诉讼中的一种重要证据。刑事诉讼法修改后，证人出庭作证被认为是新的审判方式中关键的一环。但是，证人拒证现象却日渐成为司法实践中越来越严重的问题。证人不作证，固然有来自证人自身方面的原因，但立法上对证人作证相关问题未作确切规定也是一个不可忽视的原因，而证人资格的法律界定首当其冲。试想，连最基本的证人资格规定都模棱两可、不尽合理，何谈证人义务，又何谈强制证人出庭？基于此，笔者试图先从证人资格问题的研究入手，通过分析，澄清目前理论界与实务界对此问题的一些误解，为全面解决证人作证提供一点理论基础。
一、证人资格的界定
目前我国理论界对证人资格（competence of witness）的指称颇为混乱，诸如“证人能力”、“证人范围”、“证人条件”等等，虽不尽确切，但表达的意思大致相同，即指在诉讼案件中能够成为证人所需具备的要求和条件。证人资格与证人概念不同：证人概念回答的是什么样的人是证人的问题，是对证人内涵的界定，往往以积极条件规定之；而证人资格回答的是一个潜在的证人能否有资格提供证言的问题，是从外延上对证人概念进行的限定，这种限定往往以消极条件规定之。广义地说，证人资格是由证人所具有的事实条件、生理条件和法律条件决定的。事实条件是指证人以自己的感觉器官直接地、实际地感知待证案件事实；生理条件是指证人具备辨别是非、正确表达自己意志的生理能力；法律条件是指证人具备认识并且承担作证的法律后果的能力。①用一个不太恰当的比喻，如果证人概念等同于公民概念的话，证人资格实际上就是公民的权利能力。也就是说，证人资格是一名证人作为“证人”这种法律身份所应具备的起码要求，是证人进入诉讼程序的“准入”条件。
证人资格的宽严限制因各国刑事诉讼政策而异。笔者发现，无论是英美法系还是大陆法系国家，对于证人资格的一个总的趋势是限制越来越少。英国和美国普通法上曾对证人资格作出苛刻的限制。十六、七世纪时，“举凡有色人种、当事人亲属、破产人、利害关系人、犯罪人、精神障碍人、儿童、无宗教信仰人，均排除其为证人”。这样的规定与早期社会人格不平等是有很大关系的，而且“此种严厉之证人适格法则，使得审判上可用之证据大为减少，因而影响司法职务之执行。”①因此这种规定一直招致有识之士的反对，贝卡利亚就曾在其传世之作《论犯罪与刑罚》一书中针锋相对地指出：“一切有理智的人，也就是说，自己的思想具有一定的连贯性，其感觉同其他人相一致的人，都可以作为证人。”②随着社会的发展和法律的进步，年龄、宗教、利害关系等因素相继与证人资格分离，苛刻的限制逐渐被削减，现在各国基本上都倾向于不对证人资格作出限制，原则上任何人都有出庭作证的资格。例如，美国联邦证据规则601条规定：“每个人都具有作为证人的适格性，但本规则另有规定的除外。”意大利刑事诉讼法第196条规定：“所有人均具有作证的能力。” 日本刑事诉讼法第143条也规定：“法院，除本法有特别规定的以外，可以将任何人作为证人进行询问。”从这些国家的立法情况来看，现代诉讼制度对证人资格的规定皆采取了宽泛的态度。在他们看来，证人资格只是法院赋予证人身份适格性的假定（presumption of competence），“一般而言，所有的人都被假设为具有适格性的证人，因而可以被传唤提供证言。”③至于证人的年龄、智力、身体状况等因素，则留待法官在庭审中进行判断。也就是说，过去影响证人资格的这些因素，现在被认为是影响证言可信性的因素——这是一个悄悄进行的重大革命。从现代证据法学的角度看，证人资格是属于证据能力的问题，而证言可信性则属于证明力的问题，两者确实不能混为一谈。证人资格规则的逻辑是，假定每一个证人都有作证资格，除非不符合法律对证人资格的限定要求，但是众所周知，这种限定现在越来越少了。放宽证据能力的限制，无疑是为促进更多的证据进入审判的视野。总的说来，证人资格的实质内容发展到今天，只剩下对证人能力方面最基本的要求，即拥有感知、记忆、表达以及辨别是非的能力。感知、记忆、表达是证人证言形成的三个阶段，对于证人陈述必不可少；对辨别是非的能力的正确解释实际上是要求证人能区别事实和幻想（distinguish between fact and fiction），④而并不是要求他说真话，这也是证人作证最起码的要求。基于此，笔者通过重新审视证人资格规则，可以得出一个结论，即证人资格的法律界定应当是以下两个条件：一为证人具有感知、记忆和表达能力，二是证人具有辨别事实的能力。质言之，只要证人具有当庭陈述的基本能力，就应当具有证人资格。
二、对我国证人资格规定的反思
我国刑事诉讼法对证人资格的规定是：凡是知道案件情况的人，都有作证的义务；生理上、精神上有缺陷或者年幼、不能辨别是非、不能正确表达的人，不能作证人。从字面上看，这样的规定似乎并不违背上文所述证人资格规则，但从条文含义来说，却是摸棱两可、不尽合理的。首先，此处的“义务”用词值得商榷。因为从理论上说，证人义务与证人资格是有区别的，具有证人资格的人并不一定就有作证义务，例如英美等国都确定了几乎没有任何限制的证人资格制度，但并非任何人都有义务作证⑤；我国虽然没有规定拒证特权，但刑事诉讼法中也规定了因身份和职务关系不能在同一案件中充当证人，这实际上已经否定了凡是知道案件情况的人都有作证“义务”的规定，故此处的“义务”按立法原意宜为“资格”，并加上“法律明确规定的除外”，旨在排除法官、陪审员、检察官等在诉讼中具有特定身份的人。其次，该条强调“生理上、精神上有缺陷或者年幼、不能辨别是非、不能正确表达的人、不能作证人”，却对以何标准判断证人辨别是非和正确表达能力语焉不详，实质上造成的结果是将证人资格的决定权交由控辩双方“把关”。因为根据新刑诉法的规定，法官于开庭前所能见到的仅是证人名单，他无法对证人的范围作出实质性的取舍，而控辩双方则可能根据自己对法律规定的限制条件作不同的理解和判断，对某证人有无证人资格各执己见，结果导致该出庭的证人不出庭。再次，在语言的表述上，该条文的含义令人费解。——到底是“生理上、精神上有缺陷或者年幼”和“不能辨别是非、不能正确表达之间”是递进关系还是并列关系，模棱两可。尤其是在民事诉讼中，“不能正确表达意志的人”往往被理解为无民事行为能力人或限制行为能力人，缩小了证人的范围。事实上，证人作证的行为不同于民事法律行为，不能正确表达意志的人与无民事行为能力人或限制行为能力人不能等同。“只要具备基本的表达能力，待证事实与其年龄、智力状况或者精神健康状况相适应，无民事行为能力人和限制行为能力人也应当具有证人资格。”①总的来看，我国对证人资格的立法规定试图表现其谨慎的态度，但适得其反的是它引起了学理上和实践中的混乱。
笔者认为对证人资格作如此限制大可不必，因为即使放宽对证人“准入”规则，也不是任何人都可以作为证人提供证言的，法官对证人作证能力的判断才是决定证言可采性的根本环节。也就是说，法官审查判断证人证言，除了注意审查证人证言的来源和收集证人证言的程序是否合法外，还要审查证人的自身情况，包括证人的身体和生理状况，感知、记忆和表达能力，证人的思想品质、心理状态，以及与案件或案件当事人有无利害关系等，这些都属于对具有证人资格的证人的证言证明力的判断，而不是证人资格的范畴。由于我国刑事诉讼法没有就证人资格与证人义务作出区分，也没有就证人资格与证言的证明力作出区分，导致立法表述上模糊不清、前后矛盾就不足为怪了。
笔者建议，刑事诉讼法在规定“凡是知道案件情况的人，都有作证资格”的同时，删除对证人资格戎赘的限制条款，而把这些属于证人证言的证明力的问题留待法官在庭审中作出判断。这样，证人资格的要件实质上就只有两个：一是知道案件情况，能分辨事实和幻想；二是具有感知、记忆和表达能力。以此为标准，笔者在下文中将对两种特殊证人的资格进行研究，或许可得出不同于传统认识的新结论。
三、特殊证人资格问题
1、儿童的证人资格问题
儿童能否作为证人的问题由来已久，我们可以追溯到英美证据法上关于证人适格性的限制。十六、七世纪，英国普通法限制是限制儿童作证的。早期普通法对儿童作证适格性限制苛刻的主要原因，是法官对陪审团评估少年儿童或精神错乱者之话语的能力缺乏信任。” 但不可否认的是，儿童的证言在很多时候确实成为认定事实的重要依据②，所以“以排除可能是唯一了解案件事实的证人作为补救无能的陪审团的方法，看来是愚蠢的、简单粗暴的。”③而且根据普通法的规定，证人作证应当进行宣誓，而且普通法坚持“一个人只有理解宣誓的意义和后果方可以作出宣誓”，并且将宣誓能力和和儿童作证资格混为一谈。④现在，虽然在各国法律规定中仍未尽一致，但从世界范围来看，一般地对儿童的证人资格很少有限制，其限制多针对儿童的证言证明力。例如英美法系国家规定需经宣誓作证，但未成年人可以作不宣誓证言，只是不宣誓证言不能单独作为定罪的依据，而须有补强证据（Corroborative evidence）方能有相当的证明力。⑤但前苏联、罗马尼亚等国却对幼年人证人资格作了较大的限制，如前苏联要求“只有对案件有重大意义的情况下，不能用其他的方法判断时，才可把少年人作为证人传讯。”罗马尼亚甚至规定“不满十四岁的人不具有证人资格”。①
我国立法中虽然没有明确排除儿童的证人资格，但对“年幼”是否为考虑证人资格的要素之一不无争议。在司法实践中常常以年龄为标准对儿童的证人资格加以限定。有的根据我国刑法上的责任年龄来确定儿童的证人资格，有的根据我国民法关于公民民事行为能力的年龄作为标准，有的干脆把不满10周岁的儿童一概排除在证人之外。②而在理论界，也有学者认为，16周岁以下的未成年人不具备完全的行为能力，其认识感知事物的能力也较脆弱，心理状况不稳定，独立判断能力不强，“在庄严肃穆的法庭上，让他们作证并接受盘问、质问，其证言的可靠性、可采性是大打折扣的”，故不宜作证。③笔者认为，这种观点首先混淆了证人资格和证言证明力的概念，其次也忽视了年龄并不一定与证人作证能力一致的现实。如果以年龄为是否具有作证资格的分水岭，那么，以多少岁为分界呢？——这又是一个问题。允许儿童作证，只是赋予其作证的资格，防止可能重大的证言排除在法庭之外，而儿童提供的证言有多大是可信度，那是需要事实审理者的判断的。事实上，因个体的差异，我们很难以证人的年龄为标准对其辨别能力和表达能力划一个统一的界线，因此硬性地凭年龄对儿童采取一刀切或在庭审之前预先剥夺儿童的作证资格，皆不可取。
在世界其他国家和地区的立法中，有的明确规定儿童有作证能力，有的虽然没有规定，但判例和学说都是主张赋予儿童作证资格的。例如，台湾对儿童之为证人并无硬性限制年龄，凡能理会宣誓之意义，知晓陈述真实之责任者，均得为证人，并且判例中也有六七岁的儿童为证人；④日本的田口守一教授也认为，4、5岁的儿童也有证人能力，只是要慎重地判断此证言的证明力而已；⑤卞建林博士在研究美国的证据规则时也指出，“就儿童来说，在决定有无证人资格时，年龄不是决定性因素。只要审判法官认为该儿童具有感知、记忆和表述的能力，任何年龄阶段的儿童都允许作证。⑥而我国最高人民法院《解释》第141条第（一）款将未成年人作为可以不出庭作证的情形似有否定儿童作证资格的嫌疑。
因此，笔者认为，我国应当赋予儿童证人资格，法律不能因年龄或者生理原因剥夺其证人资格。至于儿童能否正确表达，以及证言的可靠性有多大，这都是属于法官审查判断证言证明力程度的范围，并非受证人资格所限。
2、警察的证人资格问题
警察向法庭作证，在国外刑事诉讼中乃是通例。警察作为侦查活动的主体，对于证明目击犯罪的情况，对于被告人投案的情况，以及对于侦查中收集物证、获得口供的过程和方法，有着其他证人无法替代的“知情者”身份，于是传召警察出庭作证就被认为是“天经地义”。英国司法界有句著名的箴言：“警察是法庭的公仆（policeman is the public servant of the court）”，讲的是警察有义务为法庭审判的顺利进行、为保护司法公正提供服务的意思，其中作为证人出庭作证就是警察服务于法庭审判的一个主要体现。⑦例如美国著名的辛普森案，其控方证人之一就是负责侦办的富尔曼警察，但由于其侦查中的违法取证以及种族歧视倾向，他的出庭作证成为辩方扭转局势的关键。在国外的司法实践中，警察虽然多以控方证人身份出庭，但辩方也可根据辩护需要申请传唤某一警察出庭作证。控辩双方传唤警察出庭作证的目的在于，了解警察实施某一侦查行为的情况，有助于法庭对其他证据的合法性作出判断。
我国的警察能否作证人呢？《刑事诉讼法》第28条规定，侦查人员担任过本案的证人的，应当自行回避，当事人及其法定代理人也有权要求他们回避。这似乎说明警察可以作证人。事实上，警察不作证在我国司法实践中已经是一种“习惯”，即使警察出具书面证言，往往也不是警察的证词，而是以某某刑警队，某某派出所的名义出具证明材料，有单位印章而无证人落款，严格地说这只能属于书证。这种做法虽然节约了警察的时间，也避免了法庭质证时可能出现的对警察证言的质疑，同时也可以避免伪证责任等麻烦，正如龙宗智教授所言，“使用书面证明材料甚至不符合基本诉讼要求的书面证明材料，会带来司法不公正的风险；同时，这种‘警察特权’也是对法治的一个反讽。”①
笔者认为，将警察排除在证人之外既有悖于诉讼法理，亦有害于刑事司法实践。首先，从本文提出的证人资格的两个要件来说，警察是符合的。虽然他承担了侦查职能，但并不与证人协助诉讼的职能相冲突，而且鉴于证人的不可替代性，应该允许其以普通证人的身份就其执行职务的情况作证。陈朴生指出：“司法警察官、司法警察，虽从事于案件之侦查业务……法院仍得以之为证人加以传讯。”②当然，警察充当证人和一般证人还是有一定的区别，即警察证明的事实多与其执行的职务有关。例如警察在现场目击犯罪事实的发生，或者当场抓获犯罪时，如果警察不对如何发现犯罪嫌疑人、如何抓获犯罪嫌疑人出庭作证，有些案件事实就无法查清；警察实施勘验、检查、搜查、扣押等活动，即使形成了笔录，如果在庭审时不就其活动的进行过程提供证言，法官也很难当庭核实这些笔录的真实性和合法性。其次，当辩护方对证据的合法性提出异议时，警察如不出庭提供证言，则有无刑讯逼供、有无非法搜查等情形也可能成为不解之谜。笔者认为，在我国庭审改革之后，由于法官认定案件证据的过程都集中在开庭审判阶段，而且控辩双方对抗性的增强势必造成在庭审中对侦查阶段的某些情形更易产生针锋相对的分歧，如果警察不能出庭作证，法官审查判断证据就很难完整进行。再次，最高人民检察院1999年施行的《刑事诉讼规则》第343条明确规定：“公诉人对于搜查、勘验、检查等侦查活动中形成的笔录存在争议的，需要负责侦查的人员以及搜查、勘验、检查等活动的见证人出庭陈述有关情况的，可以建议合议庭通知其出庭”，实际上已经肯定了警察作证的适格性。鉴于提供书面证明材料存在的种种弊端，警察出庭作证应予推行，肯定警察的证人资格在我国也具有较大的现实意义。

[姚莉：中南财经政法大学法学院教授，中国人民大学法学院博士研究生；
吴丹红：中国人民大学法学院博士研究生]

① 姚莉、李力：《刑事审判中的证据引出规则》，载《法学研究》2001年第4期。
① （台湾地区）刁荣华主编：《比较刑事证据法各论》，台湾汉林出版社1984年版，第163页。
② [意]贝卡利亚：《论犯罪与刑罚》，黄风译，中国大百科全书出版社1993年版，第22页。
③ John A. Andrews and Michael Hirst, Andrews＆Hirst On Criminal Evidence, Sweet &Maxwell, 1997 , p.252.
④ Andrew Choo, Evidence, Text and Materials, Addison Wesley Longman, 1998, p.87.
⑤ 在许多国家，享有拒证权的证人没有作证的义务，详细的论述参看本文第七章，以及拙作：《透视证人拒证权的价值理念》，载《律师世界》，2001年第9期。
① 宋春雨：《〈关于民事诉讼证据的若干规定〉的理解与适用》，载《人民司法》2002年第2期。
② 如2001年8月7日，辽宁省辽阳市太子河区人民法院审理的张述伟故意杀妻案中，最有力的证据就是来自7岁女儿张丹的证言。法院采纳其证言的理由是“张丹虽然年幼，但其证言意识表达清楚、完整，从证实内容上看，具有辨别是非的能力。”见《楚天都市报》2001年9月20日第11版报道《7岁女儿出庭举证》。
③ John W. Strong, ed., McCormick on Evidence ,West Publishing Co., 5th ed., 1999,p269.
④ I. H. Dennis, The Law of Evidence, London Sweet &Maxwell, 1999, p419.
⑤ 欧阳涛等：《英美刑事诉讼法概论》，中国社会科学出版社1982年版，第294页。
① 曹盛林：《证人证言之比较》，载《国外法学》1986年第1期，第22页。
② 参看王少华、冯兆蕙：《刑事诉讼证人资格探究》，载《河北法学》2000年第6期。
③ 田平安：《证人证言初论》，载《诉讼法论丛》第二卷，法律出版社1998年版。
④ （台湾地区）刁荣华主编：《比较刑事证据法各论》，台湾汉林出版社1984年版，第163页。
⑤ [日] 田口守一：《刑事诉讼法学》，刘进等译，法律出版社2000版，第230页。
⑥ 卞建林译：《美国刑事诉讼规则与联邦证据规则》，中国政法大学出版社1996年版，第24页。
⑦ 参看中国政法大学刑事法律研究中心赴英考察报告，载陈光中、江伟主编：《诉讼法论丛》第二卷，法律出版社1998年版，第373页。
山东省日照市


日照市城市住宅小区物业管理暂行办法

（1999年08月03日）

第一章 总则

　　第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定和《山东省城市住宅小区物业管理办法》，结合我市实 际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市城市规划区范围内住宅小区的物业管理。住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
　　第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设， 并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、
修缮等管理服务活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
　　第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与企业专业服务相结合的原则。
　　第五条 市、县(区)人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业的管理，不断提高我市城市住宅小区社会化管理的整体水平，努力为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
　　第六条 市建设行政主管部门负责全市住宅小区物业管理工作的指导与监督，并具体负责市政府所在地城市规划区范围内的住宅小区物业管理工作。
莒县、五莲县建设行政主管部门（或房地产行政主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管
理工作。
东港区、岚山办事处、日照开发区、山海天旅游度假区建设行政主管部门按照市有关职权划分范
围，负责本辖区内住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自的职责，配合做好住宅小区的管理工作。
　　第七条 各级物业管理主管部门的主要职责是：
（一）贯彻执行国家住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；
（三）负责住宅小区物业验收；
（四）会同开发建设单位召集全体业主或业主代表大会，选举产生业主委员会；
（五）负责物业管理企业的资质初审，并对其进行行业管理；
（六）指导业主委员会选聘物业管理企业；
（七）监督、指导业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同；
（八）负责管理、监督住宅小区物业管理公共资金和住宅维修养护资金的投向和使用；
（九）协调有关部门之间的关系，共同搞好住宅小区的管理与服务；
（十）组织开展创建文明住宅小区活动，负责实施住宅小区物业管理服务工作的监督检查和考评
工作。
　　第八条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的监督检查、指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 住宅小区物业管理机构

　　第九条 住宅小区设立业主大会。住宅小区已交付使用且入住率达到50% 以上时，物业管理主管部门
应会同开发建设单位召集业主大会，并选举产生住宅小区业主委员会。
业主大会由住宅小区全体业主组成。业主人数较多的，经业主大会决议，可以按每栋楼不少于一名代表的比例推选业主代表组成业主代表大会，经授权代表业主大会行使权利。
住宅小区交付使用时的第一次业主大会和业主代表大会，由物业管理主管部门邀请街道办事处、居
民委员会参加。
　　第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免住宅小区业主委员会的组成人员；
（二）批准业主委员会章程；
（三）听取和审议业主委员会工作报告；
（四）决定住宅小区内物业管理的其它重大事项；
（五）制定和修改住宅小区业主公约。
　　第十一条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织，每届任期三年，一般由
7至11人的单数组成。
业主委员会成员由住宅小区全体业主选举产生。
业主委员会设主任、副主任和委员。主任、副主任从委员中选举产生。业主委员会应当自组成之日
起十五日内，持有关文件向所在地的物业管理主管部门备案。
业主委员会每年至少应召开一次业主大会或业主代表大会；经五分之一以上业主或业主代表提议，业主委员会应当于接到该项提议后15日内组织召开业主大会或者业主代表大会。
　　第十二条 业主委员会在业主大会和业主代表大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会或业主代表大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会(或业主代表大会)赋予的其他职责。
　　第十三条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上
通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管
理企业等单位参加。
　　第十四条 业主大会(或业主代表大会)和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束
力。
　　第十五条 住宅小区应制定业主公约。业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规
范，对全体业主和非业主具有约束力。业主公约不得与法律、法规和国家政策相抵触。业主公约自业
主大会或业主代表大会审议通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的
住宅小区物业管理规定。
业主委员会应当自公约生效之日起十五日内，将业主公约报住宅小区所在地的物业管理主管部门
备案。
　　第十六条 物业管理企业必须依法登记注册，由市物业管理主管部门统一审核上报，取得省建设行
政主管部门核发的物业管理企业资质证书，并到当地工商行政主管部门注册，领取《营业执照》后，
方可从事物业管理工作。
　　第十七条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作，并有以下权利
和义务：
物业管理企业享有以下权利：
（一）根据住宅小区物业管理及有关法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法；
（二）按照住宅小区物业管理合同的约定对住宅小区物业实施管理；
（三）依照物业管理合同的约定和有关规定收取管理服务费；
（四）可自行选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
（五）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理企业必须履行以下义务：
（一）履行物业管理合同，依法经营；
（二）接受业主委员会和住宅小区内居民的监督；
(三)重大管理措施应当经业主委员会同意；
（四）接受物业管理主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督、检查和指
导。

第三章 物业管理移交

　　第十八条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向城市建设行政主管部门及有关部门申请综合验
收。综合验收合格的，方可申请办理物业管理移交手续。
已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按上款规定办理移交手续。
　　第十九条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承
担。工程验收移交后的物业管理工作，由中标的物业管理企业承担。
开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
　　第二十条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将下列资料移交给业主委员会：
（一）住宅小区建设的各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
　　第二十一条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供建筑面积
不少于开发建设总面积1‰比例的物业管理用房和不少于开发建设总面积1%比例的商业用房。
物业管理用房由开发建设单位无偿提供。商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从
物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
物业管理用房和商业用房产权归全体业主所有。
　　第二十二条 开发建设单位和业主在办理出售、出租手续时，在合同中应对购、租房者提出遵守住宅
小区业主公约的约定。
　　第二十三条 物业管理企业应当与业主委员会签订承担住宅小区的物业管理工作的合同，并报住宅小
区所在地物业管理主管部门备案。
签订物业管理合同应当使用市工商行政管理部门和物业管理主管部门统一印制的合同文本。
物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护
项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。

第四章 物业使用与维护

　　第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用以及安全、公
平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境保护等方面的关系。
业主、非业主使用人应当按合同约定的期限缴纳物业管理服务费。
　　第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用和损坏通道、停车场等公用设施和场地及住宅的公用部位、共用设施设备，擅自移装共
用设备或者增加、减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备；
（四）未经批准，擅自改变房屋结构和房屋外貌；
（五）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；
（六）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（七）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（八）制造超标准噪音；
（九）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（十）饲养禽畜；
（十一）乱设摊点；
（十二）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
　　第二十六条 城市住宅小区业主或使用人未经批准，不得擅自改变房屋使用性质。因特殊情况需要
改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征求相邻业主、使用人的意见并经业主委员会
书面同意，并报物业管理主管部门审查批准后实施。
物业管理区域内按照规划建设的公共设备和公共设施，不得擅自改变使用性质。
　　第二十七条 业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将装修房
屋时的注意事项和禁止行为告知业主或使用人。装修涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相
关业主应给予配合。装修应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损失的及时予以修复或赔
偿，装修结束后，业主应于３日内将装修垃圾清运干净。
物业管理企业应当对住宅装修活动进行监督，发现违反本办法第二十六条 的行为，应及时告
知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
　　第二十八条 供电、供气、供排水、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场
地，必须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；挖掘非市政道路，须经物业管理企业同
意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装
架设。
　　第二十九条 住宅小区物业维修、养护按下列原则进行：
（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼承重结构部
位、外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修，由物业管理企业负责；非住宅房屋维修由业主
负责。
（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修
养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护，由自来水公司负责；总表至住户室内
分表的管道维修养护，由物业管理企业负责；分表以内的管道由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护、化粪池的清运与维修，以及小区内排污系
统与市政排污设施接口以内的排污设施的维修、养护由物业管理企业负责；接口以外污水管道的维修
养护，由市政部门负责。
（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾
站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负
责。
住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维修养护，由有关专业
部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。
住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系
有关部门解决。
　　第三十条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业
聘用保安公司保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
　　第三十一条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按有
关规定收取。
　　第三十二条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，可以由有关专业部门委托物业管
理企业统一向业主收取。

第五章 住宅小区物业管理费用

　　第三十三条 开发建设单位出售住宅，在办理房产证时，应按住宅建安费3%的比例向业主代收物业管
理公共资金并交物业管理主管部门；物业管理主管部门应将收缴的物业管理公共资金以住宅小区业主
委员会的名义专户存入金融机构，并在移交住宅小区物业管理时将该项资金一次性移交住宅小区业主
委员会。
　　第三十四条 物业管理公共资金的所有权本住宅小区全体业主所有，其使用由业主大会(或业主代表
大会)决定，并报经物业管理主管部门批准，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维
修、更新和建设。
　　第三十五条 住宅维修资金来源：
（一）从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施设备维修养护基金的利息；
（二）住宅用房业主缴纳的房屋共用部位、共用设施设备维修资金。
前款所列（一）项资金，使用时由物业管理企业提出申请，经业主委员会、物业管理主管部门审
查并签署意见后，物业管理企业向维修养护基金所有者单位提出使用资金申请，单位同意后向房改资
金管理部门提报资金使用计划，由房改资金管理部门根据房委会审批计划予以拨付。（二）项资金，
由价格行政主管部门按规定核准，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权
人）收取。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由业主从房租收入中将维修专项费用按
季划转物业管理企业。
住宅维修资金实行专户储存，单楼核算，专款专用，物业管理企业要定期向业主公布使用情况。
　　第三十六条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，
业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
　　第三十七条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
　　第三十八条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取；代收代缴服务费，由物业
管理企业向委托部门收取。具体收费标准由价格部门会同物业管理主管部门按国家有关规定确定，并
接受价格和物业管理主管部门的监督。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
　　第三十九条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，
任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 法律责任

　　第四十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其
限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
　　第四十一条 物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；因管理不善造
成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
　　第四十二条 物业管理企业擅自提高收费标准，由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。
　　第四十三条 对未经工商行政管理机关核准注册取得《营业执照》擅自从事物业管理经营业务的企
业，由工商行政管理部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。
　　第四十四条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由城市建设行政主管部门或者其他有关部门责令
其限期改正，并按有关法律、法规的规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。
（一）擅自挖掘小区道路的，或者经批准挖掘小区道路后，未及时清理现场并恢复原状的；
（二）在集中供热区域内擅自建设分散供热设施的；
（三）在公共供水管道上直接装泵抽水的；
（四）擅自在供水、排水、供气、供热管道及设施、公用配电设施安全距离范围内修筑建筑物、构
筑物和堆放物品的。
　　第四十五条 违反本办法第二十五条 规定的行为，物业管理企业有权予以制止，情节严重的，由物
业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚，造成损失的应承担赔偿责任
　　第四十六条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴
国库。
　　第四十七条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉
讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机
关申请人民法院强制执行。

第七章 附则

　　第四十八条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开
发建设单位按规定进行补建和完善，政府也要投入部分资金进行整治改造，并积极创造条 件，按本办
法规定逐步实行物业管理。
　　第四十九条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参
照本办法执行。
　　第五十条 本办法委托日照市建设委员会负责解释。
　　第五十一条 本办法自发布之日起施行。《日照市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。