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浅析无权代理人对相对人承担民事责任的根据/钱贵

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 08:35:18  浏览:8512   来源:法律资料网
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浅析无权代理人对相对人承担民事责任的根据

钱贵


  (一)无权代理人对相对人承担民事责任根据的相关学说
  1、契约当事人说。该说认为无权代理人为契约当事人,应受签订契约的效力约束。因此无权代理人对相对人的民事责任的根据是违约责任。
  2、侵权责任说。该说以萨维尼为代表。违约责任的构成要件包括主观和客观两个方面,客观条件是指违反合同或者合同不履行的事实;主观条件是债务人对于合同不履行有过错,即违约行为和过错是违约责任的一般构成要件。由于违约责任存在的前提是双方当事人之间的合同关系,因此违约责任制度保护的是当事人因合同所产生的利益。此说则认为在无权代理的情况下,无权代理人与相对人之间不存在任何契约关系,无权代理人不负契约上的责任。故确定无权代理人民事责任,可以适用契约外的责任原则,即将无权代理人对善意相对人所为的无权代理行为认定为侵权行为,由行为人负侵权赔偿责任。
  3、缔约过失责任说。缔约过失责任的系统理论为德国伟大的法学家耶林所创。1861年耶林在其主编的《耶林民法学理论年刊》第4卷发表了题为“缔约上的过失--契约无效与不成立时的损害赔偿”的论文,阐述了一个极为重要的概念。在侵权行为与契约法之间找到了另一种责任根据,即缔约过失责任制度所保护和救济的不是一般侵权行为保护的对象,也不是契约责任所涵盖的内容,但关于举证责任、时间及责任基础等问题上却适用契约法的原则加以处理。由于侵权责任说不利于保护善意第三人的利益,因而耶林采用缔约上的过失原则来解释无权代理人对相对人的责任,以扩大责任的范围。该说认为缔约过失责任是责任人违反了积极协力、通知、照顾等义务而发生的责任,所以必须找出发生这些积极义务的根据。无权代理人正是违反了在订立合同是因诚实信用所发生的附随义务而发生的责任,因此是积极的告知相关事情的义务,故而为缔约过失责任。
  4、默示担保责任说。这种学说以巴赫为代表。该说认为,无权代理人为代理行为时,除有明显的反对意思表示外,其与相对人间常有担保相对人不因此而受损害的默示契约。按巴赫的观点,代理人为代理行为时,存在两个层次的意图:第一层次的意图是代理人为被代理人为法律行为,使该法律行为之效果直接及于被代理人;第二层次的意图是如果该法律行为对被代理人不能发生法律效力,则由行为人自己依法律行为的内容而负责。默示担保责任说扩大了无权代理人的责任范围,达到了保护善意第三人的目的,因为无权代理人有无过错均应承担责任。
  5、特别责任说。又称法定责任说。该说认为,无权代理人的责任系由法律直接规定产生的,不以无权代理人的过错为成立要件,亦非因为无权代理人违反了默示担保义务,当是一种特别责任。这种责任的承担不以无权代理人的故意、过失为要件,属于一种无过失责任。由此可见,即使无权代理人不知其无权代理,或者被欺骗、胁迫进行无权代理,同样要承担民事责任。这种学说被称为新派,先为德国所采纳,后德国民法典、日本民法典、瑞士债务法等都做了规定;而其他学说被称为旧派,为法国民法典及奥地利民法典所采用,法典中没有做明文规定,而是适用于债的不履行或侵权行为的规定。
  (二)笔者对以上学说的评议及观点
  违约责任的基础是存在有效的合同,而无权代理人与相对人之间的合同效力待定,当被相对人拒绝追认时合同无效,或相对人之行使撤销权使之归于无效,因此不存在有效合同。既然他们之间不存在合法、有效的合同,则根本谈不上无权代理人的违约责任。同时,违约责任违反的民事义务是合同义务,而无权代理人与相对人之间所订立的合同内容并未涉及确定代理人是否享有代理权,因此他们之间不存在违反合同义务的事项。基于上述理由契约当事人说不能做为无权代理人对相对人民事责任的根据,该说的漏洞非常明显。
  侵权责任的责任基础是法律的规定,不体现当事人的意思自治,且违反的民事义务是法定义务,基于此,该学说有利于保护相对的合法利益,这也是该说存在的原因之处,但此说的缺点在于不足以完全保护善意第三人的利益。因为按照这种学说,无权代理人仅就代理权的存在和范围以恶意的方法欺骗相对人时才产生无权代理人的责任,即以过错为一般情况,无过错为特殊情况,其责任范围也只以消极利益为限,而不包括积极利益。然而无权代理的责任也存在过失的情况,该学说将无权代理人民事责任限于非常狭窄的范围之内,不能适应客观情况的要求,不能完全保护善意第三人的利益。因此笔者也不赞同用该学说来作为无权代理人承担民事责任的基础。
  按照耶林的观点,就从事缔结契约的人,是从契约交易外的消极义务范畴进入契约上的积极义务的范畴,缔约当事人于契约缔结之际或准备缔约的过程中,对于相对人负有与契约有效缔结时相同的注意义务。如果缔约当事人未尽到此种契约缔结上的注意义务,致使契约不能成立的,该当事人应赔偿相对人因信赖其契约有效成立而产生的损害。无权代理人在缔约时,即应注意到自己有无代理权及能否得到本人的承认。如果行为人本无代理权,又未得到本人的同意,则显然无权代理人有过失,自己应负责。这种学说将无权代理人责任的范围扩大到无权代理人有过失的场合,这为当时的许多学者所支持。但依本人看来缔约过失责任学说仍不足以适应交易安全及保护善意第三人的需要。同时,无权代理人系以被代理人的名义订立契约的,无权代理人与第三人之间不存在任何契约关系,因而也就谈不上缔约过失责任,这是该说致命的缺点所在。因此用缔约过失责任来解释无权代理人对相对人的民事责任也是不妥的。
  默示担保责任说也存在一些缺陷:一是当被代理人不受代理行为约束时使无权代理人成为该法律行为的当事人而享有权利和承担义务,是与代理制度的旨意相悖的;二是代理行为的主体应为被代理人与相对人,而担保契约的主体为代理人与相对人,故将以代理人自己作为当事人而与相对人所缔结的担保契约,包含于以他人名义并以为他人的意思所为的代理行为中,显然不妥。为补救这一缺点,有的学者修正了默示担保责任说。主张无权代理行为虽系以被代理人名义为之,但无权代理人与相对人间另有以自己名义所订立的担保被代理人应受其代理行为拘束的附随契约。默示担保责任说曾为德国帝国法院所采用。在英国法中亦以默示担保责任说来认定无权代理人的民事责任。在1857年的“考伦”一案中,被告(代理人)在未经授权的情况下,声称自己是甲(被代理人)的代理人,并把甲的一块耕地出租给原告(第三人)。法院认为,被告应当对原告承担责任,因为被告已经默示保证自己拥有出租耕地的代理权限,并认为,被告向原告承担的损害赔偿包括原告由于对甲提起强制履行耕地出租合同之诉却一无所获而承担的各种费用。法院在该判例中责令代理人承担责任的理论基础就是代理权限默示保证义务。依笔者看来,该说在我国并没有相关的立法和实践依据,如果在我国引用此说的话会给司法实践活动带来不便,因为我国是大陆法系国家,判例在我国不是法律渊源,没有法律效力,且立法上没有该说的立法规定,在实践中引用此说来解决无权代理人对相对人民事责任问题则会造成司法混乱的现象,不利于我国法治社会的建设。
  再深入分析可知,默示担保责任说相对于侵权责任说和缔约过失责任说,扩大了无权代理人的责任范围,达到了保护善意第三人利益的目的,但是这种学说中的担保契约的存在系出于学者们的拟制,而非客观的存在。将无权代理人的责任建立在拟制的基础上,当然不太妥当。但是,这种学说不以无权代理人是否有过错来认定其责任,则具有合理的因素。学者们基于这一合理因素创立了特别责任说。目前,特别责任说已成为通说。
  综上所述,本人也赞成特别责任这一学说。该说的责任基础是法律的规定,违反的民事义务也是法定义务,且责任的构成是以无过错为基础的,这样看来运用该说来解释无权代理人对相对人的民事责任则可以彻底地、完全地保护善意第三人的利益,同时可以看到该说在立法上也是存在根据的。《德国民法典》第179条第⑴款规定:“以代理人的身份订立契约者,如不能证明其有代理权,而被代理人又拒绝追认者,相对人有权依其选择,得令代理人履行或赔偿损害。”《日本民法典》第117条第⑴款规定:“作为他人代理人缔结契约者,如不能证明其代理权,且得不到本人追认时,应依相对人的选择,或履行契约,或负损害赔偿责任。”我国台湾民法典及判例亦采取特别责任说。从我国民法通则的规定来看,我国民法对于无权代理人责任采取的是特别责任说。民法通则第66条规定:“没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为,只有经过被代理人追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”显然这种特别责任是不以无权代理人的过错为成立要件的,是无权代理人违反法律规定的没有代理权不得以他人名义从事代理行为的义务的当然结果。因此该说在我国在理论上和立法上都有根据,并表明特别责任说更有利于明确无权代理人责任的性质,保护善意第三人的利益。基于此在我国适用该说来确定无权代理人的责任性质更有利于司法实践活动和我国的法制建设,更符合我国的具体情况。


北安市人民法院 钱贵
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漯河市城市房地产开发经营管理办法

河南漯河市人民政府


漯河市人民政府令

第 八 号

    

《漯河市城市房地产开发经营管理办法》已经市人民政府研究同意,现予发布,自发布之日起施行。

  市 长:史宁安

  二OO二年五月十四日

  漯河市城市房地产开发经营管理办法

  第一章 总 则  第一条 为规范我市房地产开发行为,加强对房地产开发的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

  第三条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

  第四条 市房产管理部门是全市房地产开发主管部门,其主要职责是:(一)贯彻、落实国家及省、市有关城市房地产开发管理的法律、法规、规章及政策;(二)制定本市房地产开发、发展规划,会同有关部门编报房地产开发计划,上报批准后负责组织实施;(三)按照有关规定负责全市房地产开发企业的资质管理;(四)负责对房地产开发项目建设实施监督、检查和管理。(五)负责组织房地产开发项目的综合验收工作;(六)负责商品房预售管理。

  各县房地产开发主管部门负责本辖区范围内房地产经营活动的监督管理工作。

  第五条 市、县人民政府土地管理部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开

  发经营相关的土地管理工作。

  第二章 房地产开发企业  第六条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件。

  工商行政管理部门在对新设立的房地产开发企业申请登记进行审查时,应先由房地产开发主管部门进行资质预审。房地产开发主管部门未出具资质预审意见的,工商行政管理部门不予登记。

  第七条 房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内,持下列材料经市房地产开发主管部门初审后,报省建设行政主管部门备案并申领《暂定资质证书》:(一)申请报告;(二)房地产开发企业资质申报表;(三)营业执照;(四)企业章程、企业管理规章制度;(五)验资证明;(六)企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件,企业经济、技术、经营等负责人的任职文件;(七)当年在职人员的正式统计表、专业技术人员的资格证书和劳动合同;(八)办公经营场所证明及相应的技术装备证明;(九)国家、省、市主管部门规定的其它资料。

  外商投资设立的房地产开发企业除提供以上(一)至(九)项材料外,还应提供以下二项文件:(一)对外经济贸易行政主管部门的批准文件;(二)项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。《暂定资质证书》有效期1年,省、市房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》,但延长期限不得超过2年。

  自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

  第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

  第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内,经市房地产开发主管部门初审合格后,报省建设行政主管部门申请核定资质等级。

  申请核定和晋升资质等级的房地产企业,应当提交下列文件:(一)房地产开发企业资质申请表;(二)营业执照、企业章程和有关企业管理的规章制度;(三)企业的验资报告和上年度财务会计报告;(四)企业法定代表人及主要经营、技术、财务负责人的任职文件,当年在职人员的全员统计表,专业技术人员的资格证书和劳动合同;(五)办公经营场所证明及相应的技术装备证明;(六)已开发经营项目的有关证明材料;(七)《房地产开发项目手册》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;(八)其它有关文件、证明。

  第十条 房地产开发企业发生分立、合并、变更或破产、歇业等事项时,应在向工商行政管理部门办理变更或注销营业执照后的15日内,报市房地产开发主管部门审核后,到原资质审批部门申请办理变更、注销或重新申请资质等级。

  第十一条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可申请办理补领手续。

  第十二条 房地产开发企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务,不得越级或超范围承揽房地产开发项目。

  第十三条 外地房地产开发企业在本市范围内进行房地产开发经营的,应当到本市房地产开发主管部门交验营业执照、资质证书等有关资料,办理登记备案手续。其开发经营活动,应当接受本市房地产开发主管部门的监督管理。

  第十四条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以相应的处理。

  房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。

  第三章 房地产开发计划管理  第十五条 市、县房地产开发主管部门依据本市、县国民经济和社会发展计划以及城市规划的要求,会同计划、规划、建设、土地管理等部门编制房地产开发的中长期发展计划,报同级人民政府批准。

  第十六条 市、县房地产开发主管部门应依据本市、县房地产开发的中长期发展规划,制定本年度开发计划,报同级人民政府批准后,负责组织实施。

  房地产开发的年度计划应当与城市规划、年度用地计划相协调。

  第十七条 房地产开发企业应根据本企业的开发能力,向房地产开发主管部门申请房地产开发项目。房地产开发主管部门应当依据房地产开发的年度计划,对申报的房地产开发项目进行审核,并报经计划、规划、土地等有关部门批准后,负责监督实施。

  第十八条 计划、规划、建设、土地等有关部门在办理房地产开发项目审批手续时,应严格控制零星分散的开发项目。

  第四章 房地产开发建设管理  第十九条 商业性房地产开发经营用地由市、县人民政府土地主管部门依法以招标、拍卖方式提供,确实不能采用招标、拍卖方式的可以采用协议方式,协议结果应向社会公开。

  房地产开发项目用地的土地使用权出让或划拨前,房地产开发主管部门和规划行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;(二)城市规划设计条件;(三)基础设施和公共设施的建设要求;(四)基础设施建成后的产权界定;(五)项目拆迁补偿安置要求;(六)项目经营方式。

  第二十条 房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

  第二十一条 房地产开发企业必须按照《房地产开发项目建设条件意见书》约定的条件和土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。超过合同约定的动工开发期限满一年未动工开发的,由土地行政主管部门征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未开发的,可无偿收回土地使用权。但是因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工迟延的除外。

  第二十二条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,必须符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准,符合建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

  房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

  勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

  第二十三条 房地产开发项目竣工后,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

  第二十四条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,房地产开发企业应当向项目所在地房地产开发主管部门申请综合验收,未经验收或者验收不合格的住宅小区等群体房地产开发项目,不得交付使用。

  住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收应当符合下列要求:(一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及要求全部建成,并满足使用要求。(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件等全部拆除清运完结,达到场清地平;(五)拆迁居民已合理安置;(六)物业管理机构及办公用房已经落实。

  第二十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收应当提交下列文件:(一)由计划部门批准的立项计划文件、投资计划文件;(二)由规划部门批准的选址意见、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;(三)由其他管理部门批准的《房地产开发项目建设条件意见书》、《土地使用证》,各单项工程设计文件(图纸)等;(四)工程承包合同;(五)工程质量监督机构核定的各项质量等级评定文件和建设部门出具的工程竣工验收备案手续;(六)竣工资料和技术档案材料;(七)物业管理委托合同。

  第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后应当按照下列程序进行:(一)小区建设项目全部竣工后,房地产开发企业应当向当地房地产开发主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告,并附第二十五条规定的文件资料;(二)房地产开发主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料30日内,组成由工程质量监督、规划、市政(包括园林绿化、环境卫生)、公共事业、消防、人防等部门参加的综合验收小组;(三)综合验收小组应当审阅有关验收资料,听取房地产开发企业汇报情况,进行现场检查,对小区建设管理的情况进行全面鉴定和评价,提出验收意见,并向主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告。

  分期建设的住宅小区,可以实行分期验收,待全部建成后进行综合验收。

  第二十七条 新建小区在综合验收前,房地产开发企业应按照“统一管理、专业承包、合理收费、服务用户”的原则落实物业管理机构,并负责小区的交接工作。

  第二十八条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中,每季度末送市房地产开发主管部门备案。

  第五章 房地产经营管理  第二十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产开发项目或者转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

  转让房地产时,房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

  第三十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产开发项目或者转让房地产时,应当报市、县人民政府审批。市、县人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

  以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,市、县人民政府按照国务院规定,决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

  经济适用住房建设用地应符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严禁以开发经济适用房牟取暴利。

  第三十一条 非开发经营企业集资建房应报经市、县规划、土地、房地产开发主管等部门批准。以集资建房名义或者其他方式取得划拨土地使用权的,将已建成的房屋部分以商品房进行销售的,符合用地规划和城市建设规划的应当依照本办法第三十条的规定办理有关土地手续,并报房地产开发主管部门审批,未经批准,房地产行政主管部门不予办理产权转移登记及过户手续。不符合用地规划和城市建设规划的,按违法占地处理。

  第三十二条 转让房地产开发项目,转让人和受让人必须自土地使用权变更手续办理完毕之日起30日内,持如下材料到房地产开发主管部门备案:(一)转让合同;(二)受让方营业执照、资质证书;(三)拆迁管理部门提供的拆迁安置落实情况的证明材料;(四)土地使用权变更手续及证明材料;(五)转让方已签订的拆迁、安置以及设计施工、监理等合同的变更转移材料。

  第三十三条 房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

  第三十四条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;并按预售商品房款的2%向房产管理部门代缴“共用部位、公共设施、设备维修基金”。(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  第三十五条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交下列文件:(一)本办法第三十四条第(一)项至第(三)项规定的证明材料;(二)营业执照和资质证书;(三)工程施工合同;(四)预售商品房分层平面图;(五)商品房预售方案。

  第三十六条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,做出同意预售或者不同意预售的答复,同意预售的,应当核发商品房预售许可证明,不同意预售的应当说明理由。

  第三十七条 房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,分别到商品房所在地房地产开发主管部门和土地行政部门备案。

  房地产开发主管部门对接到备案的预售合同的内容是否齐全,房地产开发企业是否按预售方案进行预售,合同规定的面积是否与分层平面图规定的面积相符等进行审核,发现问题及时通知备案的房地产开发企业进行更正。

  房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

  第三十八条 商品房销售,当事人双方应签订国家统一合同文本的书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任。

  第三十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的,应当委托有资质的中介服务机构并向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房预售许可证明和有关的证明文件和商品房销售委托书。

  第四十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格,由当事人协商议定;但是,享受国家优惠政策的居民住宅价格,应当实行政府指导价或者政府定价。

  第四十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其各项目必须填写清楚,并按照建设部有关规定标准或高于标准执行。

  第四十二条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新验核。经验核,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

  第四十三条 商品房购买人自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

  第六章 法律责任  第四十四条 违反本办法规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得五倍以下的罚款。

  第四十五条 违反本办法规定,未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照并由原资质审批部门吊销资质证书。

  第四十六条 违反本办法规定,将未经验收的房屋交付使用的,由房地产开发主管部门责令限期补办验收手续。逾期不补办验收手续的,由房地产开发主管部门组织有关部门和单位验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的,依照本办法第四十七条处理。

  第四十七条 违反本办法规定,将不合格的房屋交付使用的,由房地产开发主管部门责令限期返修,并处以交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十八条 违反本办法规定,擅自转让房地产开发项目的,由土地行政主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。

  第四十九条 违反本办法规定,擅自预售商品房的,由房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

  企业在商品房销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由房地产开发主管部门予以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上2万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门降低资质等级,情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

  第五十条 违反本办法第二十九条第一款规定转让土地使用权的,由市、县人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款;违反本办法第三十条第一款的规定转让房地产的,由市、县人民政府责令缴纳土地使用权出让金,没收非法所得,可以并处罚款。

  第五十一条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的,依法给予行政处分。

  第七章 附 则  第五十二条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营,实施房地产开发经营监督管理,参照本办法执行。

  第五十三条 城市规划区内集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方可用于房地产开发经营。

  第五十四条 本办法由市人民政府法制机构负责解释,自发布之日起施行。

交通部、财政部关于发布《公路运输管理费征收和使用规定》的通知

交通部 财政部


交通部、财政部关于发布《公路运输管理费征收和使用规定》的通知

1986年9月10日,交通部、财政部

国务院各部、委、直属机构,各省、自治区、直辖市交通厅(局)、财政厅(局),计划单列市交通局、财政局:
经国务院批准,国家经委、交通部于一九八三年七月二十一日以经交〔1983〕594号文颁发了《关于改进公路运输管理的通知》,规定凡从事营业运输的单位和个人,按运输营业额缴纳不超过1%的运输管理费。嗣后,各省、自治区、直辖市大都自行制定了有关规定,对合理征收和使用公路运输管理费起了重要作用,但由于解释不一。有的地区收费超过标准,甚至发生不符合规定开支的现象。
为加强公路运输管理费征收和使用的管理,特制定《公路运输管理费征收和使用规定》,现随文发布,自一九八六年十月一日起实施。各地以前所发的规定与本规定不符的,按本规定办理。

公路运输管理费征收和使用规定

第一章 运管费的征收
第一条 公路运输管理费(以下简称运管费)是根据国家规定向应征者征收用于公路运输行业管理的事业费。
第二条 凡从事营业性公路客货运输、搬运装卸、运输服务的单位和个人,以及部队车辆参加地方营业性运输的,均须缴纳运管费。
第三条 运管费由公路运输管理部门(以下简称运管部门)征收,其他任何单位及个人均不得收取。
第四条 运管费按经营者的营业收入计征,最高不超过百分之一。其征收办法:客货运输由车籍所在地的运管部门按应收运费计征;搬运装卸、运输服务由生产作业地的运管部门按营业收入计征。营业额难以计算的,可核定年度的营业收入,按月定额征收。
第五条 运管费缴纳后,应记入单车营运证,有效期内全国通行。
第六条 运管费应按规定范围、规定标准征收,应征不漏,不得多收、重收,不是本地车籍的过境营运车辆,一律不得收取运管费。

第二章 运管费的使用
第七条 运管费必须坚持专款专用的原则,用于行业管理,任何单位和个人不得挪作他用。
第八条 各级运管部门收取的运管费,其开支范围是:
一、职工工资及提取的职工福利基金;
二、业务开支和管理费用;
三、离休、退休人员费用;
四、固定资产购置(包括工作用车、通讯、宣传、记录、计算、检测等设备)和基本建设投资(包括办公用房,职工宿舍及行业的服务设施);
五、奖励基金及工会经费;
六、智力开发和人才培训的经费开支;
七、按规定比例上交的运管费。
以上属经费开支部分,按事业单位的开支标准编制预算;属基本建设部分,按基建规定程序,经批准后支用。

第三章 运管费的管理
第九条 为贯彻落实专款专用的原则,运管费的留用和上交比例,由各省、自治区、直辖市报交通部核定。
第十条 运管费要在银行单独立户,帐目日清月结,严格遵守财经纪律和财务制度。年终节余,除按规定列入计划支出的以外,其余上缴同级财政。
第十一条 各级运管部门经费开支计划要报经主管部门和同级财政部门批准,并按期报送财务决算报表,接受监督。

第四章 其 他
第十二条 运管费支出属事业经费性质,按财政有关规定管理。
第十三条 运输单位和个人应按各省、自治区、直辖市运管部门规定的缴款办法缴纳运管费。
第十四条 各省、自治区、直辖市可根据本规定,制定具体的实施细则。
第十五条 本规定解释权属中华人民共和国交通部和财政部。
第十六条 本规定自一九八六年十月一日起实施。




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